اصل بیمه ، تضمین یا غرامت اصلی مشترک در نظامهای ثبت کنترل کننده صحت حق مالکیت است. از آنجا که نظامهای ثبتی همواره در معرض اشتباهاتی قرار دارد که می‌تواند به قیمت از دست رفتن مالکیت افراد منجر شود؛ نظامهای ثبت مالکیت مکلفند خساراتی که به افراد در نتیجۀ اشتباه در فرآیند ثبت حاصل می‌شود را جبران کنند.با این حال پرسش‌هایی در خصوص این مکانیزم جبران خسارت مطرح است. از جمله آنکه: مقصود از اشتباه مستوجب جبران خسارت چیست ؛ مکانیزم جبران خسارت در اشتباهات زیان‌آور به چه صورتی است؛ بعبارت دیگر در مکانیزم اصل تضمین از چه شخصی به عنوان مالک حمایت می‌شود و چه کسی مستحق قیمت حق از دست رفته است.
نظام ثبت املاک انگلستان یکی از نظامهای پیشرو ثبت مالکیت است و بررسی قانون ثبت اسناد و املاک ایران نیز نشان می‌دهد که نظام ثبت املاک ایران نیز به سمت این نظام متمایل است. برهمین اساس در این پژوهش با بررسی مقررات ثبت املاک ایران و انگلستان و در چارچوب روشی توصیفی-تحلیلی به این نتایج رسیدیم که اولا مقصود از اشتباه زیان‌آور، اشتباه سیستمی به معنای مجموعه اشتباهاتی است که منتهی به ثبت اشتباه در دفتر املاک می‌گردد. ثانیا در حقوق انگلستان اصولا شخصی که نامش به عنوان مالک به ثبت رسیده است و متصرف ملک است تحت الحمایۀ قانون قرار دارد و شخصی در نتیجۀ این حمایت حقوق خود را از دست می‌دهد، می‌تواند بر مبنای اصل تضمین، دعوی خسارت به طرفیت نهاد ثبت املاک اقامه کند. لیکن در حقوق ایران براساس مقررات قانونی متضرر از اشتباهات مستند به اسناد عادی خود می‌تواند مستقیما به طرفیت مالک ثبتی تقاضای ابطال سند مالکیت وی را نماید.
دانشجوی دکتری حقوق خصوصی، پردیس فارابی دانشگاه تهران
چکیده
در یک تقسیم بندی کلی نظامهای ثبت املاک به دو دستۀ نظامهای ثبت مالکیت و نظامهای ثبت اسناد تقسیم می‌شوند. نظامهای ثبت مالکیت که از در ادبیات ثبت املاک به نظامهای تورنس یا title by registration نیز یاد می‌شود دارای سه اصل کلی هستند که یکی از این اصول با عنوان اصل بیمه یا تضمین یا غرامت شناخته می‌شود. به موجب این اصل، نظام ثبت املاک همواره در معرض خطا و اشتباهاتی قرار دارد.اشتباهاتی که می‌تواند به قیمت از دست رفتن مالکیت مالک اصلی منجر شود و سیستم ثبت املاک را به جهت عکس مسیر اصلی خود -که تأمین امنیت مالکیت افراد است- سوق دهد. بر همین اساس نظام ثبت املاک مکلف است خساراتی که به افراد در نتیجۀ اشتباه در فرآیند ثبت حاصل می‌شود را جبران کند.با این حال پرسش‌هایی در خصوص این مکانیزم جبران خسارت مطرح است. از جمله آنکه: مقصود از اشتباه مستوجب جبران خسارت چیست ؛ مکانیزم جبران خسارت در اشتباهات ثبتی و اشتباهات معاملاتی به چه صورتی است؛ در مکانیزم اصل تضمین از چه شخصی به عنوان مالک حمایت می‌شود و چه کسی مستحق قیمت حق از دست رفته است و...
نظام ثبت املاک انگلستان یکی از نظامهای پیش رو ثبت مالکیت است و بررسی قانون ثبت اسناد و املاک ایران نیز نشان می‌دهد که نظام ثبت املاک ایران نیز به سمت نظامهای ثبت مالکیت متمایل است. بر همین اساس در این پژوهش بر مبنای مطالعات تطبیقی مقررات ثبت املاک ایران و انگلستان و در چارچوب روشی توصیفی-تحلیلی به این نتایج رسیدیم
مقصود از اشتباه زیان آور، اشتباه سیستمی است. «اشتباهات سیستمی» در نظام ثبت املاک،مجموعه اشتباهاتی است که منتهی به ثبت اشتباه در دفتر املاک می گردد و ممکن است در نتیجه ی تقصیر مامورین ثبت املاک یا طرفین معامله رخ دهد، مالکان و اشخاص ثالث را متضرر سازد و حقوق آنها را به راحتی متزلزل کند.اشتباه نوع اول را با عنوان اشتباه یا خطای ثبتی و نوع دوم با عنوان اشتباه معاملاتی نام‌گذاری می‌شود.
در حقوق انگلستان بر مبنای اصل تضمین اصولا شخصی که نامش به عنوان مالک به ثبت رسیده است و متصرف ملک است تحت الحمایۀ قانون قرار دارد،حتی اگر نامش به اشتباه به ثبت رسیده باشد؛ لذا اگر شخصی در نتیجه ی این حمایت حقوق خود را از دست داده و متضرر گردد،می تواند بر مبنای اصل تضمین،دعوی خسارت به طرفیت نهاد ثبت املاک اقامه کنند. در حقوق ایران هرچند تا سال 1365 رژیم حمایتی مشابهی در چارچوب اصل حمایت از مالک ثبتی حاکم بود لیکن با تصویب قانون مواد 147 و 148 به تدریج اعتبار مالکیت ثبتی کاسته شد و پس از سال 1395 تا حد زیادی مخدوش گردید.بطوریکه براساس مقررات قانونی متضرر از اشتباهات مستند به اسناد عادی خود می تواند مستقیما به طرفیت مالک ثبتی تقاضای ابطال سند مالکیت وی را نموده و در موارد عدیده ای رای مد نظر خود را از دادگاه اخذ کند.این موضع متفاوت نظام ثبت املاک ایران علاوه بر آنکه راحتی حجم دعاوی مطروحه در دادگاه های ایران را افزایش داده، موجب رواج بی اعتمادی نسبت به نظام ثبت املاک می گردد. دو اثری که با فلسفه ی بنیادین نظام ثبت املاک مبنی بر پیشگیری از دعاوی در پرتو افزایش اعتماد عمومی نسبت به دفاتر ثبتی ناسازگار است.
با توجه به آنچه گفته شد این پژوهش در راستای اصلاح نظام جبران خسارت ناشی از اشتباهات سیستمی در نظام ثبت املاک ایران، ابتدا پیشنهاد تدوین نظام جامع جبران خسارت ناشی از اشتباهات در چارچوب مقرراتی که بطور شفاف حدود مسئولیت ثبت املاک،شخص یا اشخاصی که حقوق عینی آنها تحت حمایت قانون قرار دارد و اشخاصی که می توانند مدعی جبران خسارت گردند،مرجع صالح برای مطالبه ی خسارت و... را ارائه نمود و سپس در راستای تحقق اهداف نظام ثبت املاک در پیشگیری از دعاوی و گسترش اعتماد به دفاتر ثبت املاک،پیشنهاد می کندشخصی که نامش به عنوان مالک در دفتر ثبت املاک به ثبت رسیده است هر چند ناشی از اشتباه معاملاتی باشد مورد حمایت قانونی قرار گیرد و متضررین از اشتباهات تنها حق مطالبۀ خسارت از نهاد ثبت املاک از مالک ثبت شده را داشته باشند.
